Wie een opbrengsteigendom koopt en het wil verhuren, weet ook dat hij een aantal verplichtingen heeft als verhuurder.
Wat zijn de verplichtingen die je als verhuurder hebt als je een opbrengsteigendom verhuurt?
We beantwoorden hieronder de voornaamste verplichten die je als verhuurder van een opbrengsteigendom hebt.
1. Wat is een opbrengsteigendom?
2. Waarom een opbrengsteigendom kopen?
3. Wat zijn de verplichtingen van een verhuurder?
4. Hoe kan je zien of een kandidaat-huurder een goede huurder is?
5. Wat mag je als verhuurder vragen aan een kandidaat-verhuurder?
6. Mag je een loonfiche vragen aan een kandidaat-huurder?
7. Wat mag je als verhuurder niet aan een kandidaat-huurder vragen?
8. Een huurder gevonden? Wat is de juiste duur van een huurcontract?
9. Mag je een huurder weigeren omdat die een huisdier heeft?
10. Mag je een huurder weigeren omdat die rookt?
11. Wie betaalt de kosten van een herstelling of het gewone onderhoud?
12. Wie betaalt de kosten van de syndicus?
13. Wat kun je doen als de huurder niet betaalt?
14. Is het als verhuurder moeilijk om iemand die niet betaald aan de deur te zetten?
15. Kan een huurder voor het einde van het huurcontract al uit het pand?
16. Wat als je als verhuurder het contract eerder wil opzeggen?
17. Zorgeloos investeren in vastgoed?
18. Plan een gratis adviesgesprek
1. Wat is een opbrengsteigendom?
Een opbrengsteigendom is vastgoed dat je koopt om het daarna te verhuren.
Opbrengsteigendommen zijn er in verschillende vormen zoals een studentenkamer, een studio, een appartement, een huis …
2. Waarom een opbrengsteigendom kopen?
Investeren in vastgoed kan een interessante manier zijn om je spaargeld te activeren. Momenteel is de rente die je op het spaarboekje zo laag en de inflatie zo hoog, dat jouw spaargeld afgelopen 10 jaar 13% minder waard werd in koopkracht.
‘Het spaarboekje is een verliesboekje geworden,’ zeggen Ewald Pironet en Michaël Van Droogenbroeck daarvan tijdens het webinar: Investeren in de tweede helft van je leven.
De Belgische spaarder zoekt naar mogelijkheden om toch rendement uit z’n spaargeld te halen. Investeren in vastgoed is een van die mogelijkheden, meer bepaald in een opbrengsteigendom.
3. Wat zijn de verplichtingen verhuurder
Een opbrengsteigendom komt ook met een aantal verplichtingen. Goed om te weten: een aantal van die zaken kun je uit handen geven als je samenwerkt met een syndicus (wat doet een syndicus) of met een rentmeester (wat doet een rentmeester).
Voor wie zorgeloos wil investeren, ontwikkelde Syus 3 unieke garanties met 5 jaar verhuurgarantie, vijf jaar premium beheer en een duidelijk zicht op je netto-rendement. Lees hier meer over de 3 unieke garanties.
Kortom, wie investeert in vastgoed met Syus die heeft onderstaande zorgen niet, want de eerste vijf jaar van jouw investering geniet je immers van een compleet premium beheer, inclusief dus jouw verplichtingen als verhuurder.
Wat mag je als verhuurder doen en wat niet? Wat zijn je plichten als verhuurder? Het zijn veelgestelde vragen die investeerders stellen als ze een opbrengsteigendom kopen en willen verhuren.
Afgelopen maand organiseerde De Tijd het online event Finance Avenue. Tijdens een van de sessies kwam Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars toelichten wat de voornaamste verplichtingen van de verhuurder zijn.
4. Hoe kan je zien of een huurder een goede huurder is?
Katelijne D’Hauwers: “Verhuren is uiteraard altijd een risico, maar toch zijn er aantal richtlijnen die kunnen helpen om een goede huurder te vinden. Wat is een goede huurder? Een goede huurder is een huurder zijn huurgeld betaalt en kan betalen, en die zijn goed onderhoudt.”
5. Wat mag je als verhuurder vragen aan een kandidaat-huurder?
Katelijne D’Hauwers: “Heel belangrijk is de gezinssamenstelling. Een woning met bijvoorbeeld maar één slaapkamer is natuurlijk niet geschikt voor een gezin met drie kinderen. Ten tweede: de hoogte van zijn inkomen. Let wel, het is niet het soort inkomen dat van belang is, maar wel de hoogte. Of dat een vervangingsinkomen is of een loon maakt eigenlijk niet uit. Wij geven als richtlijn mee dat het netto-inkomen eigenlijk drie keer de netto-huur (de huur zonder kosten) moet zijn. Als u weet dat er gemiddeld 150 euro kosten per maand bijkomen, dan lijkt drie keer de netto huur een goede maatstaf.
Nog een ander belangrijk element zijn de gegevens van zijn vorige verhuurder. Daar kan je nagaan of hij al dan niet uit huis is gezet, want dat is natuurlijk een zeer negatieve indicatie.”
“Ook heel belangrijk: je mag bewijs vragen van de correcte betaling van de laatste drie maanden huur. Als die laatste drie maanden correct zijn betaald, is dat een positieve indicatie voor hem als kandidaat-huurder.”
6. Mag je een loonfiche vragen ?
Katelijne D’Hauwers: “Ja, je mag zeker en vast een kopie van de loonfiche vragen en daarmee heeft u meteen ook de gegevens van de werkgever. Mocht je twijfelen, dan kun je eventueel de werkgever nog bellen, maar uiteraard beslist de werkgever zelf of hij inlichtingen geeft of niet.”
7. Wat mag je niet vragen aan kandidaat-huurder?
Katelijne D’Hauwers: “Er zijn een aantal criteria op basis van dewelke je niet mag discrimineren. De gekende criteria zijn afkomst, seksuele voorkeur, religie, overtuiging en dergelijke.”
8. Eens je een huurder hebt gevonden, stel je een huurcontract op. Wat is een goede duur van een huurcontract?
Katelijne D’Hauwers: “De standaardduur, zowel onder de federale als onder de Vlaamse wetgeving, is negen jaar. Nu vinden we 9 jaar toch vrij lang om te starten met een huurder die je eigenlijk niet kent, dus raden we aan (en dat is ook zo voorzien door de Vlaamse decreetgever) om te starten met een huurcontract van korte duur: bijvoorbeeld 1 jaar plus één jaar, of 3 jaar. De wetgever laat toe om twee keer een contract van korte duur af te sluiten. Dat laat je toe om eigenlijk een soort van proefperiode in te lassen en de huurder te testen. Valt dat goed mee, dus betaalt hij zijn huur correct, onderhoudt hij het goed, dan heeft u er als verhuurder alle belang bij om die huurder te houden. Maar dit is ook een soort testfase voor beide partijen. En we merken trouwens dat veel huurders geen vragende partij zijn om meteen een huurovereenkomst van negen jaar te ondertekenen.”
9. Mag je een potentiële huurder weigeren omdat die een huisdier heeft?
Katelijne D’Hauwers: “Het al dan niet mogen houden van huisdieren, dat is een moeilijke kwestie, maar jij kiest als verhuurder jouw contractpartij.”
“Je kan aan de kandidaat-huurder vragen of hij huisdieren heeft. Als hij daar eerlijk op antwoordt ‘Ja, ik heb een huisdier’, dan zou je als huiseigenaar kunnen weigeren om die persoon een een huurcontract te geven, want een huurcontract is nog altijd een contract tussen twee private personen. Wij raden echter aan dat als een huurder eerlijk is en zegt dat hij een huisdier heeft, bijvoorbeeld een kleine hond, en wanneer de woning of het appartement er voor geschikt is, dat je je als verhuurder soepel kan opstellen. Want een huurder die er al wel in zit en dan een huisdier neemt, dat zou dan weer wel mogen.”
“Er is hier al heel wat discussie geweest: want het zuivere verbod op een huisdier in het huurcontract dat is eigenlijk niet instelbaar. Men zou het kunnen verbieden als de woning of het appartement er niet voor geschikt is. Als de kandidaat-huurder bijvoorbeeld een heel grote hond heeft voor in een kleine studio, of wanneer je de woning met hoogwaardig materiaal heeft afgewerkt zoals parket, of een keuken in hoogglans, dan is het begrijpelijk dat je als verhuurder liever niet hebt dat daar een grote hond in komt.”
“Dan raden wij aan: zet in het contract de redenen waarom je geen huisdieren wilt. Dat is dus geen zuiver verbod, maar het motiveert wel een mogelijke weigering.”
10. Mag je een kandidaat-huurder weigeren om hij rookt?
Katelijne D’Hauwers: “Dat is ook een beetje een gelijkaardige piste zoals bij de huisdieren. Je kan vooraf vragen aan een kandidaat-huurder of die rookt, maar ook hier weer: als die daar eerlijk op antwoordt en zegt dat hij rookt, ga je die eerlijke persoon dan weigeren?”
“Overigens als een huurder naderhand toch blijkt te roken, dan kun je daar niet veel tegen doen. Tussen zijn vier muren doet hij in principe wat hij wil. Als eigenaar kan je dat niet controleren. Uiteraard kun je wel eventuele huurschade inroepen. Stel dat op het einde van de verhuurperiode er een enorme nicotineafzetting is tegen het plafond, dan zou je als verhuurder kunnen zeggen: dit is overmatige slijtage of abnormaal gebruik, dus daar wil ik een extra vergoeding voor zodat bijvoorbeeld het plafond herschilderd kan worden.”
Eigenaars-verhuurders bij een nieuwbouw laten soms in de basisakte van het gebouw noteren dat er geen huisdieren zijn toegelaten of dat er niet gerookt mag worden. Is dat toegelaten?
Katelijne D’Hauwers: “Dat is inderdaad een paraplu die verhuurders kunnen gebruiken. Eens het contract is getekend en dat verbod is opgenomen in de basisakte, dan kunnen ze inderdaad zeggen: ontdoe u dan van uw huisdier binnen een redelijke termijn, want overeenkomstig de statuten van het gebouw mag het niet.”
11. Wie betaalt de kosten van een herstelling of het gewone onderhoud?
Katelijne D’Hauwers: “Het principe zegt dat de huurder instaat voor de kleine herstellingen. De Vlaamse wetgever heeft daarvoor een lijst opgemaakt van kleine herstellingen. Daarnaast staat de huurder ook in voor de herstellingen die te wijten zijn een gebrek aan onderhoud of een foutief gebruik van het goed. Hij moet het goed gebruiken als een goede huisvader. Is dat niet het geval, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld voor herstellingen die daaraan te wijten zijn. En ten derde, een huurder heeft een meldingsplicht. Dus als hij vaststelt dat er problemen zijn aan de woning of aan het appartement en die problemen zijn eigenlijk ten laste van de verhuurder (zoals bijvoorbeeld vochtinsijpeling), dan moet hij dat melden. Als de huurder meldt dat niet aan de verhuurder, dan zou de schade die daardoor ontstaat ten laste van de huurder kunnen worden gelegd.”
12. Wie betaalt de kosten van de syndicus?
Katelijne D’Hauwers: “Alle contracten die nog vallen onder de federale woninghuurwet (dat zijn diegene die voor Vlaanderen zijn getekend vóór 1 januari 2019) daar is het vrij te bepalen. Op dit moment voorziet het decreetgever dat de syndicuskosten (het honorarium van de syndicus) 25 procent voor de huurder en 75 procent voor de eigenaar zijn.”
13. Wat kun je doen als de huurder niet betaalt?
Katelijne D’Hauwers: “Een tip voor bij het ondertekenen van het contract: vraag op het ogenblik van ondertekening de eerste maand huur al en geef ook geen sleutel van het gebouw voor dat de waarborg van drie maanden is betaald. Tijdens het contract raden we aan om maandelijks de betaling goed op te volgen. Is er betaling 10 dagen te laat: ga langs, bel of stuur een gewone brief om te zeggen dat de huur niet is betaald en dat de huurder binnen de 8 dagen dient te betalen. Stelt je aan het begin van de tweede maand vast dat er nog steeds niet is betaald, dan sta je al twee maanden achter, dan stuur je een aangetekende ingebrekestelling, met eigenlijk de dreiging om naar de vrederechter te stappen. Als er dan geen beterschap is, dan is het aan de vrederechter.”
14. Is het als verhuurder moeilijk om iemand die niet betaald aan de deur te zetten?
Katelijne D’Hauwers: “Eigenlijk niet. De meeste mensen zijn erg empathisch en denken: ‘Oei, de huurder heeft bijvoorbeeld een kind ten laste. Of de huurder is 75 jaar. Ik kan hem niet meer buiten zetten.’ Neen, dat is niet zo. Niemand kan het goed van iemand anders blijven bewonen zonder betalen, tenzij natuurlijk de verhuurder daarmee instemt. Het is heel eenvoudig: je moet aan jouw contractuele verplichtingen voldoen.”
15. Kan een huurder voor het einde van het huurcontract al uit het pand?
Katelijne D’Hauwers: “Onder de federale woninghuurwet was korte duur niet voorzien, dan moest het contractueel. Wij voorzagen altijd wel in die mogelijkheid, omdat een huurder die weg wilt, die kunt je toch niet tegenhouden. Dus, dan is het wel belangrijk om te bepalen welke opzegtermijn en opzegvergoeding hij verschuldigd is. Nu, voor contracten die onder het nieuwe Vlaams Woningdecreet vallen is dat gelukkig wel heel duidelijk voorzien. Als een huurder sneller het pand wil verlaten dan moet hij altijd drie maand vooropzeg betalen, aangevuld met een verbrekingsvergoeding die degressief gaat. Dat wil zeggen: vertrekt hij tijdens het eerste jaar met een contract van korte duur, dan is de verbrekingsvergoeding anderhalve maand. Als hij het tweede jaar vertrekt, is het een maand. En vertrekt hij in het derde jaar, dan is het nog een halve maand.”
“Voor negenjarige contracten is het eigenlijk hetzelfde als onder de federale woninghuurwet: de huurder die weg wil betaalt altijd 3 maand vooropzeg, aangevuld met een verbrekingsvergoeding (of de vergoeding wegens vroegtijdige beëindiging) drie, twee of één maand huur. Dus eigenlijk het dubbele van bij een contract van korte duur.”
Soms komen huurder en verhuurder overeen dat de huurder weg mag, maar dat hij zelf een nieuwe huurder zoekt. Zo is er geen leegstand en kan het huurcontract verder blijven lopen maar dan wordt het betaald door de nieuwe huurder.
Katelijne D’Hauwers: “Dat kan ook. Daar is er ofwel de mogelijkheid om de huurovereenkomst over te dragen naar de huurder die door de zittende huurder wordt aangebracht. Ofwel sluit je het contract met de ene huurder af en sluit je een volledig nieuw contract af met de nieuwe huurder.”
16. Wat als je als verhuurder het contract eerder wil opzeggen?
Katelijne D’Hauwers: “In een kortlopende huurovereenkomst kan de verhuurder niet opzeggen, ook niet voor bijvoorbeeld persoonlijke bewoning. Je kan enkel opzeggen tegen het einde van de korte duur, mits een vooropzeg van drie maand. Indien je niet opzegt, dan loopt het gewoon contract door en komen er zes jaar bij. Tijdens een negenjarig contract kan de verhuurder wel opzeggen voor persoonlijke bewoning, voor uitvoeren werken of zonder motief, maar dan mits het betalen van een schadevergoeding. En in een negenjarig contract moet de verhuurder altijd zes maand vooropzeg respecteren. Dat is het dubbele van de vooropzeg die de huurder moet respecteren.”
17. Zorgeloos investeren in vastgoed?
Bovenstaande verplichtingen worden voor Syus-investeerders de eerste drie jaar uit hun handen genomen. Wie investeert in vastgoed met behulp van Syus die geniet de eerste drie jaar van een compleet beheer zonder zorgen, inclusief het zoeken en beheren van huurder.
Wie zorgeloos wil investeren in vastgoed, die maakt gebruik van de 3 garanties van Syus:
- Drie jaar optimale verhuur garantie
- Compleet beheer zonder zorgen
- Helder zicht op netto rendement
18. Plan een gratis adviesgesprek
Beschik je over een vermogen van 60.000 euro en een investeringshorizon van minstens vijf jaar, maak dan hier vrijblijvend een afspraak voor een gratis adviesgesprek.
