29 Augustus 2020 Kim Snijders

Wat doet een syndicus?

Wie investeert in vastgoed om het daarna te verhuren zal vroeg of laat in zee (moeten) gaan met een syndicus.

Maar wat is een syndicus? Wat zijn diens taken en is het altijd verplicht om een syndicus aan te stellen?

Een syndicus speelt een belangrijke rol in het beheer van je investering in vastgoed.

1. Wanneer heb je een syndicus nodig?

2. Wat is een syndicus?

3. Wat zijn de taken van een syndicus?

4. Zijn er uitzonderingen op de aanstelling van een syndicus?

5. Wie controleert de syndicus?

6. Wat kost een syndicus?

De rol van een syndicus is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

We beantwoorden alvast de meest voorkomende vragen.

 

1. Wanneer heb je een syndicus nodig?

Een syndicus is verplicht als je met twee of meerdere eigenaars eigendom bezit in een gebouw. Vaak gaat het om een appartement of studio in een groter gebouw. In dat geval spreken we van mede-eigendom.

‘Een mede-eigendom heb je wanneer het eigendomsrecht op één en hetzelfde goed opgesplitst wordt tussen verschillende personen. Het goed behoort “in onverdeeldheid” toe aan de mede-eigenaars. Elk hebben ze een abstract breukdeel van een het goed in eigendom.

Mede-eigendom komt in de praktijk veel voor, zowel in gewone, vrijwillige- als in onvrijwillige vorm.’ (Bron: Notaris.be)

Als je kiest om te investeren in vastgoed en zo eigenaar te worden van een deel van een gebouw, dan spreken we over vrijwillige mede-eigendom. Als je eigenaar wordt van een deel van vastgoed door middel van bijvoorbeeld een nalatenschap dan spreken we van toevallige mede-eigendom.

Wanneer je een studio, luxe-studentenkamer of appartement koopt, dan is die unit deel van een gebouw. Je wordt dus niet alleen eigenaar van de unit apart, maar ook mede-eigenaar van een deel van dat gebouw.

De delen waarvan er meerdere eigenaars zijn, worden ook wel de gemene delen genoemd. Het kan dan gaan over bijvoorbeeld de trap, de hal, een lift,…

Voor het beheer van deze gemeenschappelijke delen is een syndicus verantwoordelijk.

 

2. Wat is een syndicus?

Een syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, staat er op site van Vlaanderen.be.

Het ‘beheer’ omvat meer dan alleen maar het laten uitvoeren van de noodzakelijke herstellingen. De syndicus is voor heel wat zaken ook de vertegenwoordiging van de mede-eigenaars.

 

3. Wat zijn de taken van een syndicus?

De taken van een syndicus zijn bij wet bepaald (in de zogenoemde Appartementswet). De wetgeving is deel van het Burgerlijk Wetboek – Boek II en is terug te vinden in Hoofdstuk 3: Mede-eigendom (PDF).

De taken van de syndicus kunnen opgedeeld worden in 3 types.

3.1. Administratief beheer

De syndicus roept een keer per jaar de algemene vergadering van mede-eigenaars samen (de zogenaamde VME) en zorgt voor de organisatie daarvan. Dat omvat onder andere:

  • Voorbereiden van de algemene vergadering
  • Organiseren van de algemene vergadering, maken van de notulen en die ter beschikking te stellen van alle mede-eigenaars.
  • Het (laten) uitvoeren van de beslissingen die zijn genomen op de algemene vergadering
  • Beheer van verzekeringen en het uitvoeren van de algemene administratie
  • Het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom.

3.2. Technisch beheer

De syndicus zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken.

Dit houdt in dat de syndicus ervoor dient te zorgen de gemeenschappelijke delen van het vastgoed in goede staat worden onderhouden. Hij voert daarvoor eventuele herstellings- en/of renovatiewerken uit, of laat die uitvoeren.

De syndicus mag deze werken pas uitvoeren nadat de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) deze heeft goedgekeurd. Een uitzondering hierop is in geval van hoogdringendheid.

3.3. Financieel beheer

De syndicus beheert de inkomsten en de uitgaven, en betaalt de facturen. Kortom, hij is verantwoordelijk voor de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars en hij dient dat te doen op ‘een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze’, aldus het Wetboek.

 

4. Zijn er uitzonderingen op de aanstelling van een syndicus?

De Appartementswet is in principe altijd van toepassing, maar er zijn toch twee uitzonderingen waarbij er geen syndicus aangesteld moet worden.

Uitzondering 1: Je bent de enige eigenaar van een gebouw. Dan is het maar logisch dat je ook zelf kan instaan voor al beslissingen met betrekking tot het beheer aangezien er geen andere mede-eigenaars zijn waarmee je dient te overleggen.

Eigenaar worden van een opbrengsteigendom als 1 geheel heeft bovendien ook nog andere voordelen zoals je via de link hieronder kan lezen.

Zorgeloos investeren in een opbrengsteigendom als één geheel!

Uitzondering 2: Een syndicus is niet verplicht wanneer “de aard van het gebouw en het beheer dat rechtvaardigen.” Denk daarbij aan zeer kleine residenties waar het beheer eigenlijk erg beperkt. Voorwaarde is wel dat alle eigenaars hiermee akkoord moeten gaan. In regel zullen de mede-eigenaars het beheer toch toe vertrouwen aan 1 eigenaar, maar het is aan te raden om dit ook schriftelijk vast te leggen.

 

5. Wie controleert de syndicus?

De raad van mede-eigendom is het ‘orgaan’ dat toezicht houdt op syndicus en de uitvoering van diens taken.

“In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.” (Bron: Burgerlijk Wetboek)

Deze raad van mede-eigendom wordt gevormd door mede-eigenaars, waarvan één als voorzitter wordt aangeduid.

Een raad van mede-eigendom is pas verplicht -zoals hierboven geciteerd- bij minstens 20 kavels. In de gebouwen of groepen van gebouwen met minder dan twintig kavels kan de algemene vergadering beslissen tot oprichting van een raad van mede-eigendom.

De raad van mede-eigendom kijkt er op toe of de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, maar kan ook andere opdrachten krijgen van de algemene vergadering. Deze opdrachten mogen wel niet raken aan de bevoegdheid van de algemene vergadering en de syndicus.

Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering.

Mocht er eerder al een einde gemaakt aan de samenwerking moeten komen, dan is het aan de algemene vergadering om de syndicus te ontslaan. Binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars mag een syndicus niet tegelijkertijd lid van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn.

 

6. Wat kost een syndicus?

De kostprijs van een syndicus durft te variëren. Bij Syus houden als richtlijn aan dat de kostprijs van een syndicus kan variëren van 14 euro tot 20 euro per unit per maand.

Wie wil investeren in vastgoed via Syus, die maakt gebruik van onze 3 unieke garanties.

Een van deze garanties geeft elke investeerder de eerste vijf jaar het recht op premium beheer. Dat houdt in dat de eerste 60 maanden van jouw investering je géén syndicus-kosten dient te betalen.

 

7. Plan een gratis adviesgesprek in!

Heb je nog aanvullende vragen over investeren in vastgoed, beschik je over een vermogen van 60.000 euro en een investeringshorizon van ten minste vijf jaar?

Plan dan via de link hieronder vrijblijvend een gratis adviesgesprek in.

Gratis adviesgesprek

Beantwoord: de 12 meest gestelde vragen over investeren in vastgoed!

Beginnen met investeren in vastgoed vraagt heel wat kennis. We hebben de 12 meest gestelde vragen rond investeren in vastgoed opgelijst en voorzien van een helder antwoord!

Beantwoord: de 12 meeste gestelde vragen over investeren in vastgoed

, , , ,

Neem contact met ons op!

Elke klant heeft z’n eigen verhaal. Daarom luisteren we bij Syus aandachtig naar uw objectieven en verwachtingen. Na analyse leggen we u een onderbouwd investeringsplan voor, op maat van uw persoonlijke situatie.