Begin februari publiceerde de Nationale Bank haar jaarverslag.
2020 was een erg bewogen jaar, maar dat hield de woningprijzen niet tegen om in stijgende lijn te gaan.
Is het Belgisch vastgoed overgewaardeerd? Indien wel, is het dan nog interessant om te investeren in een opbrengsteigendom?
Uit het jaarverslag van de Nationale Bank van België vallen enkele interessante cijfers te noteren.
De woningprijzen in België stegen in 2020 met 5,2%
De stijging van de woningprijzen in België versnelde tijdens de eerste drie kwartalen van 2020, tot 5,2%.
Dit groeitempo is vergelijkbaar met dat in het eurogebied als geheel.
Voor deze prijsstijging zijn er meerdere redenen. Die prijsstijging zou deels toe te schrijven zijn aan een lichte afname van het woningaanbod naar aanleiding van de eerste golf van de epidemie en de toegenomen onzekerheid over de economische situatie, terwijl de vraag krachtig bleef.
Ook de vraag van de gezinnen naar vastgoed als investering (hetzij een tweede verblijfplaats, hetzij een opbrengsteigendom) lijkt de prijsstijging verder te hebben ondersteund.
Twee belangrijke elementen, de beperkte toename van het gezinsinkomen als gevolg van de COVID-19-epidemie en de afschaffing van de aftrekbaarheid van de hypothecaire kredieten in het Vlaams Gewest, konden toch niet vermijden dat de prijzen stegen.
Is het Belgisch vastgoed overgewaardeerd?
Door de stijging van de woningprijzen nam de waardering van de vastgoedmarkt (dat is het verschil tussen de opgetekende prijzen en de evenwichtsprijzen) toe.
Het model van de Nationale Bank heeft berekend dat er een gemiddelde overwaardering met 13,5% zou zijn tijdens de eerste drie kwartalen van 2020.
Bron: Nationale Bank van België
Deze overwaardering is een verdubbeling ten opzichte van 2019.
In tijden van onzekerheid lijken o.a. investeerders te kiezen voor de zekerheid van de baksteen en die van het opbrengsteigendom….
De Nationale Bank gaat er momenteel van uit dat de gevolgen van de crisis vooral voelbaar zullen zijn op de commerciële vastgoedmarkt, zoals kantoren en retailvastgoed.
Is een overgewaardeerde woningmarkt problematisch?
Een overgewaardeerde woningmarkt kan een een gevaar zijn voor de financiële stabiliteit. Door een stijgende werkloosheid kan het zijn dat een deel van de gezinnen hun woonkrediet niet meer kan betalen en bestaat het risico dat de banken bij de verkoop van die woning niet het volledige ontleende bedrag kunnen recupereren.
Nu blijkt dat het aandeel van probleemleningen in de Belgische bankensector momenteel 2% bedraagt.
Bron: Nationale Bank Youtube
De banken verwachten dat het aandeel van probleemleningen zal stijgen wanneer de steunmaatregelen van de regering zullen wegvallen. Daarom hebben de banken in 2020 al buffers ter waarde van 2,5 miljard euro aangelegd.
Blijft vastgoed of een opbrengsteigendom een interessante investering?
Johan Van Gompel, senior economist bij KBC, legt in de CIB Vastgoedflitsen van februari verder uit: “Wie zich op de vastgoedmarkt begeeft om op korte termijn opnieuw te verkopen, let maar beter op. Op langere termijn is nu investeren in vastgoed niet noodzakelijk slecht, zeker niet als je de middelen hebt. Wie zich te veel moet forceren, past beter op. Om problematische kredieten te vermijden, zijn de banken wel al langer terughoudend.”
Kan het nog duurder?
Johan Van Gompel in de CIB Vastgoedflitsen: “Van een problematische overwaardering van 30, 40 of zelfs 50% zoals bij de bankencrisis in Ierland en Spanje maar ook Nederland het geval was, is hier nog lang geen sprake.”
Desalniettemin is het zaak om deze overwaardering goed te blijven opvolgen. Johan Van Gompel: “Blijven de prijzen de komende jaren nog sterker stijgen, dan wordt dat wel een aandachtspunt. Een compensatie van de markt met de lichte prijsdaling die mogelijk toch zal volgen, zou daarom niet slecht zijn.”
Voor 2021 lijkt het op het eerst gezicht geen grote vaart te lopen. “Bij ERA verwacht men dat de prijzen dit jaar gewoon met de inflatie zullen meestijgen. Die stijging van de levensduurte bedraagt doorgaans zo’n 2%.”
Gratis adviesgesprek over investeren in opbrengsteigendom
Heb je een beschikbaar vermogen van 60.000 euro en een investeringshorizon van ten minste 5 jaar, neem dan gerust contact met ons op voor een gratis en vrijblijvend adviesgesprek.
