Wat elke investeerder weet, maar je niet (per se) vertelt: het hefboomeffect

3 Maart 2020
Posted in nieuws
3 Maart 2020 Kim Snijders

Wat elke investeerder weet, maar je niet (per se) vertelt: het hefboomeffect

Wist je dat investeren in vastgoed veel toegankelijker is dan je denkt? Je hebt geen honderdduizenden euro’s nodig: heel wat investeerders gaan een hypothecaire lening aan voor het grootste deel van het benodigde kapitaal. Dus een klein spaarpotje kan volstaan om te investeren in vastgoed. Bijkomend voordeel: het rendement op de eigen inbreng neemt aanzienlijk toe. De sleutel tot dit succes? Het hefboomeffect.

Stel: je hebt 80.000 euro gespaard en met dat spaargeld heb je net je een nagelnieuwe, volledig afgewerkte studio in Leuven gekocht. Onmogelijk? Helemaal niet, en het wordt nog beter. Van het zoeken naar huurders hoef je niet wakker te liggen. Hoe dat kan? Simpel, omdat je gebruik maakt van het hefboomeffect en de garanties van Syus!

Wat is het hefboomeffect?

De gemiddelde Belg is een doorgewinterde spaarder. Geld lenen betekent schulden maken, en dat doen we liever niet, tenzij het écht nodig is. De wereldwijde schuldencrisis zit namelijk nog vers in ons geheugen. En toch kan het interessant zijn om een lening aan te gaan wanneer je overweegt te investeren in vastgoed.

Wie een leven lang spaart, kan zijn centen gebruiken om met zijn spaargeld vastgoed te kopen als investering. Met een beetje geluk creëer je na verloop van tijd een meerwaarde en geniet je van rendement op je inleg, bovenop het huurrendement waar je huurder voor zorgt. Alleen zit nu al je spaargeld in één project, wat een beperkte opbrengst oplevert. Kies je er daarentegen voor om een aanzienlijk percentage van de aankoopprijs te lenen, dan treden er hefbomen in werking die jouw rendement de hoogte in stuwen. Met een beperkte eigen inleg kan je immers dezelfde meerwaarde creëren én geef je jezelf de kans om in meerdere vastgoedprojecten te investeren. Extra opbrengst zonder extra eigen middelen!


>> TIP:
Denk eraan dat de meeste banken slechts een lening toestaan voor 80% van de waarde van het vastgoed – de zogenaamde ‘quotiteit’. De overige 20% moet je zelf op tafel leggen.

Hoe minder eigen vermogen je investeert in vastgoed en hoe meer je leent, hoe groter je rendement: dát is het hefboomeffect in een notendop.

Dankzij het hefboomeffect genereer je bij de verkoop van je vastgoed een aanzienlijke meerwaarde op je eigen inbreng.

Het hefboomeffect werkt in 2 domeinen.

Huurrendement

Stel je beschikt over 180.000 euro. Daarmee kun je een hoogwaardig afgewerkte luxe-studentenkamer in Leuven of studio kopen. De aankoopprijs bedraagt 159.000 euro. Aanvullende kosten (registratierechten, notariskosten, etc.) zorgen ervoor dat de bruto-aankoopprijs 179.675 euro bedraagt. Deze studentenkamer in Leuven of studio geeft je maandelijks 500 euro huurinkomsten. Per jaar hou je daar 5.750 euro inkomsten (huurinkomsten – de onroerende voorheffing) aan over ofwel een jaarlijks rendement van 3,20%

Wie beslist om 110.000 euro van het aankoopbedrag te lenen, moet daarvoor maandelijks 525 euro aflossen. Dat bedrag wordt quasi volledig gecompenseerd door de maandelijkse huurinkomsten.

Kortom, je investeert in vastgoed met een beperkt vermogen zonder dat het voor jou financieel een last is en dat terwijl het vastgoed allicht in waarde toeneemt.

Sluit een lening af met een maandelijkse afbetaling die overeenkomt met de huurinkomsten van het pand dat je wil kopen. Zo word je niet verrast door onverwachte kosten!

 

De meerwaarde

Bij de verkoop van het vastgoed na 10 jaar is het resultaat van het hefboomeffect ten volle zichtbaar.

Stel dat we – voorzichtigheidshalve – er van uitgaan dat de meerwaarde op het vastgoed over een periode van 10 jaar 1,5% bedraagt. Wie met een eigen inbreng van 180.000 euro het vastgoed na 10 jaar verkoopt, die krijgt bij de notaris een cheque van 184.526 euro. Het nettorendement komt uit op 4.851 euro (de verkoopwaarde – 10x de jaarlijkse onroerende voorheffing – de eigen inbreng). Per jaar is dat een extra rendement van 0,2% dat we bij reeds bij het jaarlijkse netto-rendement van 3,20% optellen.

De investeerder met een eigen inbreng van 100% genereert over een periode van 10 jaar een jaarlijks rendement van 3,40%.

De investeerder met een eigen inbreng van 40% genereert over een periode van 10 jaar een jaarlijks rendement van 5,04%.


De investeerder met een beperkte eigen inbreng die na 10 jaar het vastgoed verkoopt, heeft nog een uitstaande schuld van 58.841 euro. Bij de notaris ontvangt deze investeerder een cheque van 125.685 euro (verkoopprijs – de uitstaande schuld). Wanneer we van deze cheque nog de maandlast optellen (120 maanden aan 25,76 euro – 2500 euro (10 jaar onroerende voorheffing)) houdt deze investeerder 46.619 euro over. Dat betekent een jaarlijks rendement van 4.661 euro, ofwel 5,30%.

 

Het risico van de hefboom

Een hefboom is als een wip: het uitzicht is mooi zolang je bovenaan zit, maar het tij kan ook keren. Staat je pand langere tijd leeg, omdat je moeite hebt om huurders te vinden? Of gaat de jaarlijkse meerwaarde omlaag door herbestemming van de buurt? Hoe hoger je geleende bedrag, hoe harder het verlies per geleende euro aankomt, en dat voel je natuurlijk aan je eigen centen.

Deze risico’s hiervan kun je deels vermijden. Syus investeert in vastgoed op een duurzame locatie, het is aan te raden om een vaste rentevoet te nemen en dankzij Syus ben je de eerste 5 jaar alvast verzekerd van je maandelijkse huurinkomsten!

 

Hou in je achterhoofd:

  • Weet dat het gemiddeld vijf jaar duurt eer je de registratierechten en andere kosten van je vastgoedaankoop hebt terugverdiend.
  • Vergeet niet dat je als verhuurder ook kosten (voor herstellingen, onderhoud, brandverzekering, syndicus…) te betalen hebt. Voorzie dus voldoende financiële marge. Tenzij je gebruik maakt van het Syus Premium beheer, dan neemt Syus deze kosten voor z’n rekening.
  • Zorg ervoor dat je voor je rendement niet hoofdzakelijk afhankelijk bent van de meerwaarde van je pand, want die kan door externe factoren steeds wegvallen of omkeren naar minwaarde. 

 

Investeren of zorgeloos investeren in vastgoed?

Zorgeloos investeren in vastgoed met 80.000 euro: dat kan dankzij het hefboomeffect en de drie unieke garanties van Syus.

  1. Optimale verhuurgarantie. Syus garandeert de eerste vijf jaar van jouw investering dat je huuropbrengst elke maand stipt wordt gestort.
  2. Compleet beheer zonder zorgen. Je hoeft je geen zorgen te maken over lopende kosten, zowel privatief als gemeenschappelijk.
  3. Helder zicht op netto rendement. Bij Syus is netto écht netto en staat duurzaam rendement centraal.

 

Heb je nog aanvullende vragen over investeren in een opbrengsteigendom? Of wil je graag meteen op zoek naar een geschikt pand?

Laat dan hier vrijblijvend jouw gegevens achter.

Wij nemen zo snel mogelijk contact met je op om je de nodige info te bezorgen.

 

, , , , , , , , , , ,

Neem contact met ons op!

Elke klant heeft z’n eigen verhaal. Daarom luisteren we bij Syus aandachtig naar uw objectieven en verwachtingen. Na analyse leggen we u een onderbouwd investeringsplan voor, op maat van uw persoonlijke situatie.