Is een studentenkot nog interessant?

Recent lazen we in verschillende media dat er een over-aanbod is in verscheidene steden in Vlaanderen op vlak van studentenhuisvesting.  Als we inzoomen op het aanbod van studenten-units, dan klopt deze stelling inderdaad voor de “koten” die niet beschikken over een privatieve badkamer, kleiner dan 15 m2, en daarenboven eerder aan vernieuwing toe zijn.   Dit type van koten heeft het moeilijk, en zal het nog moeilijker krijgen wanneer 2020 nadert, en de EPB-normeringen (energie-zuinigheid)  hun hoogtepunt bereiken.

SYUS heeft een ruim aanbod aan beleggingsvastgoed, waarvan een deel studentenhuisvesting.  Het verschil is echter dat al onze studenten-units beschikken over een eigen badkamer en volledig vernieuwd zijn, waardoor ze nu reeds beantwoorden aan de strenge EPB-normeringen.  Via de SYUS beheer&verhuur afdeling (zie www.syushousing.be ) , merken we jaarlijks op dat alle studenten-units van dit sub-type van ‘premium’ studenten-units  zéér snel zijn uitverhuurd.  Voor de investeerder een grote zekerheid en een mooi rendement !

In welk type vastgoed kan ik best beleggen?

Over deze vraag kan met uiteraard bijzonder lange en dynamische debatten over organiseren.   SYUS gelooft heel sterk in de gouden regel van vastgoed waarbij er 3 elementen belangrijk zijn:  LIGGING,  LIGGING en LIGGING.    U kent het wel !   Naast deze tip die u ongetwijfeld al kende, is SYUS overtuigd dat u best niet in grote appartementen investeert, maar eerder in kleinere units.  De 3 voornaamste redenen hiervoor zijn:

  1. In verhouding krijgt u (op voorwaarde van de goede ligging), méér huur tov de totale investeringskost, waardoor uw rendement hoger  zal uitkomen.
  2. Hoe groter de investeringsunit is die koopt, hoe hoger de  jaarlijkse onroerende voorheffing zal bedragen.  Het KI van kleiner units ligt immers lager.
  3. De algemene kosten verbonden aan uw vastgoed zullen hoger als u bvb een appartement met 2 of 3 slaapkamers koopt, tov een interessant gelegen studio.

Contacteer SYUS als u graag eens een simulatie wil laten opmaken voor u !

Met welke kosten dien ik rekening te houden bij aankoop van vastgoed?

Registratierechten

Een woning wordt geregistreerd via de notaris. Op deze registratie heffen de gewesten een belasting. In Vlaanderen is dit 5 % of 10% van de aankoopprijs van uw woning. Wanneer u reeds een eigen woning bezit, en vastgoed koopt als een extra belegging, betaalt u steeds 10 % registratierechten.  Als u een bemeubelde studio koopt, zorg er dan steeds voor dat die roerende goederen mee beschreven staan in de verkoopovereenkomst.  Daarop betaalt u immers GEEN registratierechten.

Ereloon notaris en aktekosten

Het ereloon van de notaris wordt bepaald door de aankoopprijs van uw woning. De tarieven voor het samenstellen van een authentieke akte zijn vastgelegd in een Koninklijk Besluit volgens een degressieve schaal van percentages. Dit wil zeggen dat het percentage zal afnemen bij een hogere aankoopprijs.  Wanneer u bvb een investeringsunit aankoop voor 160.000 euro, betaalt u bijgevolg bij benadering 1936 euro aan ereloon.  Op dit ereloon betaalt u bijkomend 21 % btw, die de notaris rechtstreeks zal overmaken aan de Staat.

Aktekosten hypotheeklening

Sluit je een hypothecair krediet af voor de aankoop van je investering in vastgoed, dan moet je hiervoor bijkomende kosten betalen. Naast het registratierecht ten belope van 1 % op de totale som waarvoor een hypotheek genomen wordt, zullen er ook hypotheekrechten vereffend worden.  Voor het verlijden van de kredietakte zal de notaris een ereloon aanrekenen dat wettelijk is vastgesteld en dat verschilt naargelang de grootte van het kredietbedrag. (gelijkaardig als bij de verkoopsakte)   Daarnaast zal de notaris ook aktekosten aanrekenen die hij/zij heeft moeten maken voor het opzoeken van tal van inlichtingen.

Benieuwd om te weten hoeveel kosten u in totaal zal moeten betalen op de aankoop uw belegging? Surf dan naar deze rekenmodule om een simulatie te maken.

Wat is het verschil tussen een rentmeester en een syndicus?

Wanneer u belegt in vastgoed en u koopt bijvoorbeeld een bemeubelde studio in het centrum van Leuven, dan wordt u misschien wel een ‘gedwongen’ mede-eigenaar van een gebouw.  In dat geval is het zeker waardevol om het verschil te kennen tussen een syndicus en een rentmeester.  Beiden zijn met beheer van vastgoed bezig, maar bij een Syndicus gaat het daarbij over de gemeenschappelijke delen van een gebouw waarbij die het aanspreekpunt is van alle mede-eigenaars, terwijl de rentmeester zicht uitsluitend ontfermt over het privatieve gedeelte en een mandaat heeft gekregen van 1 eigenaar.

In zulk een gebouw met gedwongen mede-eigenaars is en syndicus aanstellen een wettelijke verplichting. De syndicus roept 1 keer per jaar een algemene vergadering bijeen en nodigt daarbij alle mede-eigenaars uit.   Een rentmeester aanstellen is daarentegen een persoonlijke keuze van een eigenaar die 1 of meerdere units bezit.  De redenen waarom iemand op zoek gaat naar een rentmeester kunnen divers zijn:

  • de investeerder/eigenaar heeft geen tijd om zich met huurders bezig te houden
  • de investeerder/eigenaar wil geen zorgen omtrent de verhuur en het beheer van zijn eigendom(men)  (opstellen en registeren van huurcontracten, regelen van plaatsbeschrijvingen, inplannen van herstellingen, innen van huurgelden, indexaties doorvoeren, etc… )
  • de investeerder/eigenaar wil anoniem blijven tov zijn huurders.
  • ….

De kostprijs van een syndicus varieert tussen de 14 à 20 euro per unit per maand.  De kostprijs om een rentmeester aan te stellen varieert tussen de 7 à 13 % op uw maandelijkse huurinkomen.   In het investerings-concept van SYUS, dient u deze 2 kosten gedurende de eerste 60 maanden (5 jaar) niet te betalen.  Hierdoor spaart u al gauw 4000 euro uit en hebt u de eerste 5 jaar GEEN zorgen.

Wanneer is ‘netto’-rendement echt netto?

Niet alle rendementen die bij vastgoedaanbiedingen gepresenteerd worden zijn echt netto. Wij tonen u hoe een netto-rendement wordt berekend. Zo ziet u ook waarom het netto-rendement van Syus écht netto is.  Daarbij dient u eerst te weten wat er potentieel kan knagen aan uw huurrendement.  We zitten de 9 elementen, waarvan de eerste 8 gedekt worden door de SYUS-garanties,  even op een rijtje:

1)      Leegstand

Leegstand is de nachtmerrie van élke eigenaar die vastgoed verhuurt als een duurzame belegging.  1 maand leegstand per jaar doet uw jaarlijks huurrendement immers al met méér dan 8 % dalen !  Belangrijk is dan ook om uw huurcontract te laten registreren, zodat u bij opzeg tenminste al niet in de problemen kan komen, en de opzegmodaliteiten gerespecteerd dienen te worden.  Met de SYUS huurgarantie wordt de zorg van leegstand de eerste 5 jaar opgevangen.  De eigenaar ontvangt 60 maanden elke maand zijn huur-inkomsten, ook bij leegstand.

2)      Wanbetaling

Een huurder die niet tijdig betaalt zorgt vaak voor stress bij de eigenaar.  In het begin ben je nog soepel, in de hoop dat de betaling wel in orde zal komen, maar vóór je het weet, ben je al 2 tot 4 maanden verder.  Indien je op dat ogenblik nog niets geformaliseerd hebt, ben je nog minstens voor een bijkomende 3 tot 4 maanden zoet alvorens je de huurder er kan uitzetten op basis van wanbetaling, al dan niet met tussenkomst van een vrederechter.  Je kan u als eigenaar, mits betaling, verzekeren tegen wanbetaling.  Enige nadeel is dat de verzekering ook niet onmiddellijk in actie treed van zodra er van wanbetaling sprake is.  Wanbetaling is vaak nog erger dan leegstand, omdat je uiteraard niet alleen het financiële nadeel hebt, maar ook geblokkeerd zit om een nieuwe huurder te plaatsen, tot zolang de huidige situatie is opgelost.   Met de SYUS huurgarantie wordt de zorg van wanbetaling de eerste 5 jaar opgevangen.  De eigenaar ontvangt 60 maanden elke maand zijn huur-inkomsten op de eerste dag van de maand, ook bij wanbetaling.

3)      Ereloon Syndicus en/of rentmeester De wet op de mede-eigendom is steeds complexer.  Het ereloon van een syndicus schommelt rond de 15 euro per maand per woon-eenheid.  Een rentmeester houdt zich, in tegenstelling tot de syndicus, uitsluitend bezig met het beheer van de privatieve delen.  Meer en meer eigenaars schakelen een rentmeester in voor het beheer van hun vastgoed.  Het ereloon van een rentmeester schommelt rond de 7 % à 13 op uw maandelijks huurinkomen.   In het concept van SYUS krijgt u de rentmeester er de eerste 5 jaar gratis bij, en betaalt SYUS daarnaast ook het ereloon van de Syndicus gedurende de eerste 5 jaar.   Meer info over het verschil tussen syndicus en rentmeester kan je in de FAQ terugvinden !

4)      Zoektocht naar nieuwe huurder Als u een rentmeester hebt aangesteld, zal deze het mandaat hebben gekregen dit voor u te mogen doen.  Hij zal hier echter in de meeste gevallen bijkomend wel 1 maand huur + btw aanrekenen voor het zoeken van een nieuwe huurder.  In de garantie van “beheer zonder zorgen”, hoeft u zich over deze bijkomende kost geen zorgen te maken gedurende de eerste 5 jaren.

5)      Plaatsbeschrijvingen

Als verhuurder hebt u er alle belang bij om een plaatsbeschrijving te laten opmaken.  Een plaatsbeschrijving is een document waarin de staat van de woning gedetailleerd vertrek per vertrek wordt beschreven.  Zowel huurder als verhuurder ondertekenen dit document en vervolgens dient het geregistreerd te worden.   Als er geen plaatsbeschrijving blijkt te bestaan, wordt de huurder verondersteld het gehuurde goed te hebben ontvangen in dezelfde staat als waarin het zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst. Anders gezegd, de verhuurder kan de huurder niet aansprakelijk stellen voor mogelijke schade aan de huurwoning.   Een plaatsbeschrijving dient dus opgemaakt te worden bij intrede, alsook bij uitttrede van de huurder.   De kosten voor den plaatsbeschrijving lopen variëren tussen de 150 tot 250 euro, afhankelijk van de woning.  De helft van deze kosten kunnen doorgerekend worden naar de huurder.   Met het SYUS “premium beheer” hoeft u zich over deze post ook geen zorgen te maken gedurende de eerste 5 jaren.

6)      Herstellingswerken

Gedurende de ganse duur van de overeenkomst moet u als eigenaar de nodige herstellingen uitvoeren, behalve deze die beschouwd worden als het normale onderhoud, wat ten laste van de huurder valt. De wet gaat niet in detail als het over de herstelverplichtingen van de huurder gaat, maar geeft enkele (soms verouderde) voorbeelden van herstellingen die de huurder voor zijn rekening moet nemen.  Een belangrijke uitzondering op de herstelverplichting van de huurder is normale slijtage en overmacht. De huurder moet nooit instaan voor het herstel van zaken die door normale slijtage of overmacht teniet zijn gegaan.

7)      Onderhoudskosten en/of opfris-renovatiekosten

Zoals in vorige paragraaf beschreven valt het normale onderhoud tenlaste van de huurder.  Niettemin, zal u als verhuurder geconfronteerd geraken met een slijtage van uw woon-eenheid, en is het wellicht aangeraden om tussen huurders de woonst te laten opfrissen.  Dit kan gaan van een nieuwe laag verf, het opnieuw afwerken van naden, tot het deels vernieuwen van badkamer of keuken.  Dit alles draagt bij tot het kunnen (blijven) verantwoorden van een bepaalde huurprijs, alsook de aantrekkelijkheid om het snel opnieuw verhuurd te krijgen.

8)      Verzekeringspremies

Als eigenaar bent u verplicht om u woonst te verzekeren. In de meeste gevallen wordt hiervoor een blokpolis afgesloten door de Vereniging van Mede-eigenaars.  De blokpolis dekt brand-, storm- en waterschade, alsook schade door ontploffing, glasbreuk enzovoort. Let wel op: een blokpolis dekt geen persoonlijke spullen of inboedel.

De premie van een blokpolis is ongeveer 25 procent goedkoper dan de som van de premies van de individuele polissen. Bovendien worden schadegevallen sneller geregeld als de polis geldt voor het gehele appartementsblok. Twee goeie redenen dus om een blokpolis te verkiezen boven een individuele polis.

9)      Fiscaliteit

Tot slot dient u ook rekening te houden met de fiscale impact wanneer u investeert in vastgoed.  Grosso modo krijgt u als huiseigenaar elk jaar 2 fiscale facturen in de bus.  Een eerste letterlijk in de brievenbus, via een aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. Een tweede die u zelf moet afrekenen, via de jaarlijkse aangifte ‘personenbelasting’.  Laat deze goed voor u uitrekenen door een fiscalist of expert ter zake.

SYUS zal bij het berekenen van uw netto huur-rendement rekening houden met wat u jaarlijks aan belasting dient te betalen als huis-eigenaar.   Daarnaast zorgt de huurgarantie ervoor dat u zich over de eerste 2 elementen geen zorgen hoeft te maken.  Uw netto-huur wordt immers gedurende de eerste 60 maanden correct op de eerste van de maand gestort.  Samenvattend zorgt de “premium beheer” formule dat u voor punt 3 tem 8 geen enkele bijkomende kost moet verachten.  Alle kosten verbonden aan deze elementen worden gedekt door SYUS.  Kortom, u geniet van het rendement van vastgoed, ZONDER de bijhorende zorgen.

 

 

Neem contact met ons op!

Elke klant heeft z’n eigen verhaal. Daarom luisteren we bij Syus aandachtig naar uw objectieven en verwachtingen. Na analyse leggen we u een onderbouwd investeringsplan voor, op maat van uw persoonlijke situatie.